Wat is een erfdienstbaarheid?

In notariële aktes komen soms begrippen voor die u misschien niet meteen begrijpt. Daarom leg ik graag uit wat de begrippen inhouden die u in uw akte kunt tegenkomen. In deze column zal ik stilstaan bij het begrip “erfdienstbaarheid”.

De term ‘erfdienstbaarheid’ wordt gebruikt in de onroerend goed praktijk. Een erfdienstbaarheid is een recht dat een eigenaar van een perceel heeft om gebruik te maken van het erf van een ander voor een specifiek doel. Erfdienstbaarheden worden bij voorkeur gevestigd in een notariële akte en vervolgens ingeschreven bij het Kadaster. Het is een last waarmee een perceel (het ‘dienend erf’, ook wel genoemd ‘lijdend erf’’) is bezwaard, ten behoeve van een ander perceel (het ‘heersend erf’). Een erfdienstbaarheid rust op het perceel zelf, ongeacht wie de eigenaar is.

Een bekend en veel voorkomend voorbeeld van een erfdienstbaarheid is dat de eigenaar van een woning aan zijn buurman het recht geeft een pad in zijn tuin te gebruiken om met een auto bij de openbare weg te komen.
Een ander voorbeeld is een voetpad of brandgang achter geschakelde woningen waar alle bewoners van die woningen gebruik van mogen maken. Hoewel de eigendom van het voetpad toebehoort aan de eigenaren van de daaraan grenzende woningen, zijn die eigenaren bij het bestaan van een erfdienstbaarheid dan niet vrij om dit stuk eigendom anders te gebruiken dan als voetpad waar ook de buren gebruik van mogen maken. De eigenaar kan dit gedeelte van zijn perceel dan niet bij de eigen tuin betrekken.

Verschillende soorten erfdienstbaarheid
Er zijn verschillende soorten erfdienstbaarheden, de bekendste zijn wel het recht van overpad en het recht van licht en uitzicht. Recht van overpad: dit geeft iemand het recht om over het perceel van een ander te gaan om toegang te krijgen tot zijn eigendom. Dit kan bijvoorbeeld van toepassing zijn op een oprit of een pad dat over het perceel van de buurman loopt. Of een gezamenlijke oprit die half op eigen grond en half op de grond van de buurman ligt, waarbij aan elkaar het recht wordt verleend om ook over het stukje van de buren te rijden. Erfdienstbaarheden van licht en uitzicht: dit geeft iemand het recht om licht en lucht te ontvangen van het perceel van een ander. Het kan voorkomen dat de buurman bomen plant die het zonlicht blokkeren of een gebouw bouwt dat het uitzicht belemmert.

Rol van notaris bij een erfdienstbaarheid
Erfdienstbaarheden zijn meestal vastgelegd in een notariële akte en worden ingeschreven in het kadaster, zodat alle partijen op de hoogte zijn van de rechten en verplichtingen die ermee gepaard gaan.

Verandering inhoud erfdienstbaarheid
Aan een bestaande erfdienstbaarheid kunnen aanpassingen worden gedaan. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarbij een pad verplaatst moet worden. Er kan dan een ander of kleiner gedeelte van het perceel worden aangewezen waarop de erfdienstbaarheid voortaan moet gelden. Bij een wijziging van een erfdienstbaarheid moeten alle eigenaren van de betrokken percelen meewerken. Ook bij het laten vervallen van een erfdienstbaarheid (het doen van afstand) moeten de betrokken partijen allemaal meewerken. De eigenaar van het heersend en lijdend erf moeten dan samen een notariële akte ondertekenen die vervolgens door de notaris wordt ingeschreven bij het Kadaster. Daaraan zijn kosten verbonden voor de partijen. Dat laatste is dan ook vaak de reden waardoor het regelmatig voorkomt dat soms in akten nog hele oude erfdienstbaarheden voorkomen, die voor de feitelijke situatie helemaal niet meer relevant zijn. Niemand heeft dan ooit initiatief genomen om de erfdienstbaarheid officieel door te laten halen en zolang dat niet gebeurt, blijft deze juridisch bestaan.